Değerleme sektörünün duayenlerinden Denge Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı Baki Budakoğlu, son dönemde en fazla artışın yaşandığı konut sektöründe yaşanan temel sorunları değerlendirdi ve çok merak edilen “Konut fiyatları neden artıyor?” sorusunun cevabını verdi. Budakoğlu, Geçtiğimiz yıl Türkiye’de gerçekleşen 1,5 milyon adetlik konut satışının sadece yüzde 3,9’unun yabancılara yapılan konut satışları olduğunu belirtti ve “Konut fiyatlarındaki artışın nedeni yabancıya satış değil, yükselen inşaat maliyetleri” dedi.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) açıkladığı Konut Fiyat Endeksi verisine göre konut fiyatları Türkiye genelinde bir önceki aya göre yüzde 13,5; bir önceki yılın aynı ayına kıyasla nominal olarak yüzde 96,4 arttı. İller bazında bu oran İstanbul’da yüzde 106 olurken İstanbul’u yüzde 97,1 ile Ankara izledi. Konutta yüksek fiyata rağmen talep varken, emlakçılarda satılık konut bulmak zorlaştı.Yurt dışında şube açan ilk Türk değerleme şirketi olan Denge Değerleme, gayrimenkul fiyatlarına etkisi olan birçok faktörü inceleyerek son dönemde kamuoyunu meşgul eden değer artışların nedenlerini inceledi.
“Yabancı Satışı Değil, Maliyet Artışı En Büyük Etken”
Türkiye’de 2020 yılı 2. Çeyrekte özellikle konut fiyatlarında ani yükselişten sonra bir süre yatay seyir izleyen gayrimenkul değerlerinde özellikle 2021 yılı Eylül ayından sonra tekrar bir yükselme olduğu gözleniyor. Geçtiğimiz yıl Türkiye’de gerçekleşen 1,5 milyon adetlik konut satışının sadece yüzde 3,9’unun yabancılara yapılan konut satışları olduğunu belirten Denge Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı Baki Budakoğlu, Türkiye’de artan konut fiyatlarında sınırlı sayıda konut satın alan yabancıların ülke genelinde ev fiyatlarını yukarıya doğru çektiği ve konut stoklarını azalttığı değerlendirmesinin doğru bir yaklaşım olmadığına dikkat çekti. Budakoğlu,“Konut fiyatlarını yabancı talebinin arttırdığını sanmak büyük yanılgı. Yabancı payı hiçbir dönem yüzde 5’i bile bulmadı. Yabancılar tarafından ilgi gören İstanbul, Antalya gibi illerin bazı ilçeleri haricinde ev fiyatlarında yaşanan yükselişin temelinde inşaat maliyetlerindeki artış ve arzın kısıtlı kalması neden olmaktadır” dedi.
“Sektör 2023 Yılında Dengesini Bulacak”
Önümüzdeki dönemde pandeminin ağır şartlarının da hafiflemesiyle birlikte hem inşaat sektöründe hem de gayrimenkul satışlarında yukarı doğru hareketlenme beklediklerini vurgulayan Baki Budakoğlu, yabancı yatırımcı için Türk vatandaşlığına başvurabilmek adına satın alınacak gayrimenkulün minimum değeri 250 bin dolardan 400 bin dolara yükseltilmesinin sektöre küçük bir fren etkisi yaratacağını, ancak gerçek dengelemenin 2023’te gerçekleşmesini öngördüklerine işaret etti. Baki Budakoğlu, “Konut fiyatlarındaki artışın temel nedeni yabancı yatırımcının konut alması değil, çok yüksek oranda artan inşaat maliyetleridir. Maalesef artan inşaat maliyetleri konut fiyatlarını baskıladı ve bugünkü durum ortaya çıktı. Buna ek olarak emtia fiyatlarında yaşanan artış, tedarik ve lojistik sorunu, konut arzının azalması, yüksek döviz kuru, bütün dünyada seyreden yüksek enflasyon ve enflasyona bağlı ülkemizde oluşan faizin yatırımcılar tarafından avantaj olarak görülmesi, özellikle büyük şehirlerde yaşanan arsa sıkıntısı konut satış fiyatlarının yükselmesinin nedenleri olarak sıralanabilir. Konut fiyatlarındaki artışa gerekçe olan nedenler ortadan kalkmadığı müddetçe yakın dönem için bir dengelenme beklemiyoruz. “dedi.
Yapı ruhsatı alınan daire sayısı son 4 yılın en yüksek düzeyine ulaşmış durumda”
Budakoğluşöyle devam etti: “Ama sektörümüz için ümit verici gelişmeler de yok değil. Yapı ruhsatı alınan daire sayısı 710 bin adetle son 4 yılın en yüksek düzeyine ulaşmış durumda. Türkiye’nin yıllık olarak yaklaşık 800 bin yeni konuta ihtiyaç duyduğunu düşünürsek 710 rakamı çok sevindirici. İnşaat girdi maliyetlerinin son derece yüksek olmasına rağmen, güçlü müteahhitler üretim yapmaya başladı. Bu konut üreticilerimizin sorumluluk alıp, maliyet yönetimlerini yapıp sektöre inanmaya devam ettiklerinin göstergesi. Bundan sonrası için de üretimle beraber konut arzında artış olacak diyebiliriz. Ancak yine de konut fiyatlarının gerçek dengelenmesinin 2023 yılının haziran ayına kadar bulacağını öngörüyorum.”.
EK: Rapor
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Hakkında
Gayrimenkul alanında 2005 yılından bu yana değerleme hizmeti sunan Denge Değerleme, SPK ve BDDK tarafından yetkilendirilmiştir. Hazırladığı tüm raporlar dünya genelinde geçerli olan Denge Değerleme, 2018 yılında Hollanda’da şube açarak yurt dışına açılan ilk Türk şirketi olmuştur. 2020 yılında RICS Royal Institute of Chartered Surveyors’a akredite olan ve European Valuers Alliance Birliği’nin Türkiye Temsilciliğini üstlenen şirket, Londra’da gerçekleştirilen Liderler Zirvesi’nde ‘Kalitede Mükemmellik’ ödülü alırken, Yönetim Kurulu Başkanı Baki Budakoğlu da ‘Yılın Yöneticisi’ ödülüne layık bulunmuştur. Şirket, Gayrimenkul Değerleme, Kentsel Dönüşüm Hizmeti, Teminat Amaçlı Değerleme, Yabancılar İçin Tapu Değerleme, Hukuki Süreçler İçin Değerleme, Maddi Duran Varlık Değerlemesi, İnşaat Seviye İlerleme Takibi, Makine Ekipman, Taşıt Değerleme, Tesis Değerleme, Sigorta Değerleme, Şirket Değerleme, Sigorta Risk Analizi, Pazar Araştırması Raporu, Yatırım Danışmanlığı, Etkin ve Verimli Kullanım Analizi, Yatırım Danışmanlığı, Gayrimenkule Yeniden İşlev Kazandırma Raporu, Lokasyon Analizi, Kurumsal Gayrimenkul Yönetim Danışmanlığı, Fizibilite Çalışmaları ve Kira Değer Tespit Raporu, alanlarında hizmet vermektedir.
Türkiye’de 2020 yılı 2. Çeyrekte özellikle konut fiyatlarında ani yükselişten sonra bir süre yatay seyir izleyen gayrimenkul değerlerinde özellikle 2021 yılı Eylül ayından sonra tekrar bir yükselme olduğu gözlenmiştir. Denge Değerleme olarak, bu çalışmamızda gayrimenkul fiyatlarına etkisi olan birçok faktör incelenerek değer artışların nedenlerini irdeledik
İNŞAAT MALİYETLERİ
TÜİK tarafından yayınlanan İnşaat Maliyet Endeksi verilerine bakıldığında, 2021 yılından günümüze İnşaat Maliyetlerinde sürekli bir artış olduğu görülmektedir. Özellikle Ekim ayından sonra artış oranının arttığı, son açıklanan Ocak 2022 verilerine göre İnşaat Maliyetlerinin bir önceki aya göre %15,20, bir önceki yılın aynı ayına göre %79,90 artış gösterdiği görülmektedir. İnşaat maliyetlerindeki artışın gayrimenkul değer artışları etkisinin minimum %25 oranında olacağı öngörülmektedir.
İnşaat maliyetlerinde yaşanan bu yükseliş doğrudan her türlü gayrimenkulün değerinde de artışa sebep olmaktadır. Aynı zamanda maliyetlerdeki artış üretimi azaltmakta ve dolayısı ile arz talebi karşılayamamaktadır. Bu durumda dolaylı olarak yine değer artışlarına sebep olmaktadır.
*Kaynak: TÜİK; İnşaat Maliyet Endeksi Şubat 2022
DÖVİZ KURLARI ve EMTİA FİYATLARI
2020 yılından beri sürekli bir artış eğiliminde olan döviz kurlarının geçtiğimiz yıl Kasım ayı itibari ile tekrar yükselişe geçmesi ve benzer şekilde demir fiyatlarındaki artış, inşaat maliyetlerinde artışa beraberinde de gayrimenkul değerlerinde artışa sebep olmuştur.
*Kaynak: TCMB
*Kaynak: www.demirfiyatlari.com
FAİZ ORANLARI VE ENFLASYON
TÜİK rakamlarına göre, 2021 yılına durağan başlayan ipotekli konut satış rakamlarında yıl sonuna doğru artış olduğu görülmektedir. Toplam satışlar içerisindeki ipotekli konut oranı 2021 yılı genelinde 19,70 iken, Mart ayında bu pay %22,60 seviyelerine yükselmiştir.
Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası verilerine göre Kasım 2021 sonrasında hızla artan enflasyon karşısında faiz oranlarının yatay bir eğilim seyretmesinden dolayı, tüketicinin yatırım tercihlerini, kredi çekerek önceki yıllara göre daha fazla bir eğilimle gayrimenkule doğru çevirdiği ve oluşan taleplerin de gayrimenkul değerlerinde artışa sebep olduğu gözlemlenmektedir.
*Kaynak: TCMB
*Kaynak: TÜİK; Konut Satış İstatistikleri Mart 2022
YAPI İZİN İSTATİSTİKLERİ
Türkiye’de üretilen yapı stok miktarı TÜİK’in yayınladığı izin istatistikleri endeksi baz alınarak tespit edilmekte olup, 2010’lu yılların başından itibaren alınan yeni yapı ruhsatı sayısının, dolayısıyla da gayrimenkul üretiminin hızla arttığı bilinmekte olup, 2017 yılından itibaren konut stok fazlası nedeniyle bu sayı düşüşe geçmiş ve 2019’da son 10 yılın en düşük seviyesine ulaşmıştır. 2020 yılı yaz döneminde kamu bankalarının faiz oranlarında uyguladığı kampanyalar sonucunda konut satışlarının rekor seviyeye ulaşmasının ardından konut stok fazlası büyük oranda tükenmiş ve yeni gayrimenkul üretimi yeniden yükselişe geçmiştir.
Öte yandan yeni ruhsat sayısı yani diğer bir ifadeyle yeni gayrimenkul üretimi artış eğiliminde olsa da henüz 2010’lu yıllardaki seviyesine toparlanması zaman aldığından ve de gayrimenkul projelerinin imalat süresi dikkate alındığında ruhsat alındıktan sonraki minimum 1-2 yıllık dönemde teslim edilerek kullanılabilir hale geldiğinden arz anlamında henüz piyasayı rahatlatacak düzeye ulaşmamıştır. Bu durum da gayrimenkul stoğunun talebi karşılamaması nedeniyle fiyatlarda hızlı yükselişlere neden olmaktadır.
*Kaynak: TÜİK; Yapı İzin İstatistikleri IV. Çeyrek
YABANCI YATIRIMCILAR
T.C. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından açıklanan “uluslararası doğrudan yatırım girişleri (Net Yükümlülük Oluşumu)” verilerine göre 2022 Ocak ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %165,8’lik bir artış gerçekleşmiştir.
Ayrıca; gayrimenkul alımı ile Vatandaşlık hakkı elde edilmesi yasası sonrasında giderek artan yabancı konut satış rakamları ipotekli konut satışları ile benzer bir eğilim göstererek 2021 yılı sonlarına doğru artış göstermiştir.
Yabancıların Türkiye’ye olan yatırımlarını arttırması, gayrimenkule olan ilgilerinin artması sebebi ile her türlü gayrimenkul fiyatlarında yukarı yönlü bir artışa sebep olmaktadır.
*Kaynak: TÜİK; Konut Satış İstatistikleri Mart 2022
*Kaynak: TÜİK; Konut Satış İstatistikleri Mart 2022