2024 yılı, dünya konut satışları için karmaşık ve bölgesel farklılıkların belirgin olduğu bir yıl oldu. Yüksek faiz oranları ve küresel ekonomik belirsizlikler genel olarak talebi etkilerken bazı bölgelerde toparlanma işaretleri ve fiyat artışları gözlendi.
Genel Görünüm ve Fiyat Trendleri
- Küresel düşüş (gerçek fiyatlar): 2024’ün üçüncü çeyreğinde küresel reel konut fiyatları, tüketici fiyatları enflasyonu çıkarıldığında, yıllık bazda %1,6 geriledi. Bu düşüş, bazı büyük gelişmekte olan piyasa ekonomilerindeki belirgin gerilemelerden kaynaklandı. Ancak ülkelerin çoğunda reel konut fiyatlarında artış görüldü. Dördüncü çeyrekte de bu düşüş %1,6 olarak devam etti.
- Nominal artış: Nominal olarak, yani enflasyon düzeltilmeden, küresel konut fiyatları 2024’ün üçüncü çeyreğinde yıllık %1,8, dördüncü çeyrekte %2,1 artmaya devam etti.
- Uzun vadeli perspektif: Fiyatlar, 2007–2009 Büyük Mali Kriz sonrasındaki seviyelerin %21 üzerinde kalarak uzun vadede hâlâ yüksek düzeyde seyretti.
- Piyasa değeri: Dünya genelindeki konut gayrimenkul değeri 2024 sonunda 286,9 trilyon ABD dolarına ulaştı. Bu rakam yıllık bazda %2,7’lik bir düşüşe işaret etse de pandemiden bu yana yaşanan yükselişi yansıtarak 2019’a göre %19 daha yüksek kaldı.
Bölgesel Farklılıklar ve Öne Çıkan Pazarlar
2024’te konut piyasasında bölgesel bazda önemli ayrışmalar yaşandı:
- Gelişmiş ekonomiler (AE’ler): Reel konut fiyatları 2024’ün üçüncü çeyreğinde yıllık %0,5, dördüncü çeyrekte %1,0 artış göstererek hafif bir toparlanma sergiledi. Bu, 2022’nin ikinci çeyreğinden bu yana kaydedilen en güçlü büyüme oldu.
- Euro Bölgesi ve Birleşik Krallık: Reel fiyatlar 2022’den bu yana ilk kez istikrar kazandı veya hafifçe arttı (Euro Bölgesi’nde %1,9, Birleşik Krallık’ta %1,0 artış). Özellikle İspanya ve Portekiz’de yaklaşık %9, Yunanistan’da %4, İtalya’da %3 düzeyinde artışlar görüldü. Almanya’da ise uzun düşüş döneminin ardından fiyatlar istikrar kazandı.
- Gelişmekte olan piyasa ekonomileri (EME’ler): Reel konut fiyatları 2024’ün üçüncü çeyreğinde %3,1, dördüncü çeyrekte %3,5 geriledi. Bu düşüş, birkaç büyük gelişmekte olan piyasa ekonomisi tarafından yönlendirildi.
- Asya: Reel fiyatlar %5,3 (üçüncü çeyrek) ve %5,7 (dördüncü çeyrek) düşüşle EME’lerdeki gerilemenin ana itici gücü oldu. Çin’de keskin düşüşler yaşanırken Hindistan ve Vietnam’da nüfus artışı ile reformlarla desteklenen fiyat artışları görüldü. Çin, toplam küresel konut değerinin %29’unu oluşturmasına rağmen 2024’te yıllık bazda %5,2 düşüş yaşadı.
- Türkiye: Reel fiyatlar yıllık %−12 ile keskin düşüş gösterdi. Buna karşın nominal olarak Türkiye’de konut satışları 2024’te bir önceki yıla göre %20,6 artışla 1.478.025 birime ulaştı. Yeni konut satışları %27,6 artarken ipotekli satışlar %10,8 azaldı.
- Latin Amerika: Meksika’da yaklaşık %4, Brezilya’da %2 artışın öncülüğünde ılımlı bir büyüme gerçekleşti.
- Orta ve Doğu Avrupa: Reel fiyatlar genel olarak %1,9 arttı, Bulgaristan’da %16, Polonya’da %5 düzeyinde kayda değer büyümeler görüldü.
- Kanada ve Güney Afrika: Bu ülkelerde de reel fiyatlar daha düşük oranlarda geriledi.
- ABD piyasası: Karışık bir görünüm sergilendi. Aralık 2024’te mevcut konut satışları yıllık %9,3 artarak 4,24 milyon birime ulaştı. Medyan mevcut konut satış fiyatı ise Nisan 2024’te yıllık %5,7 artışla 407.600 ABD dolarına yükseldi.
Pazarın Ana Trendleri ve Etkileyen Faktörler
2024’te küresel konut piyasasını şekillendiren başlıca trendler ve faktörler şunlardı:
- Faiz oranlarında dalgalanma: Faizler yıl boyunca belirleyici oldu. Yılın başındaki düşüş beklentilerine rağmen bahar aylarında yükselerek alıcıları piyasadan uzaklaştırdı, fiyat artışlarını yavaşlattı. Yüksek faizler, alım gücünü düşüren kalıcı bir gerçeklik hâline geldi.
- Kentsel alanlardan uzaklaşma: Pandemiyle başlayan büyük şehirlerden daha küçük yerleşimlere ve banliyölere taşınma eğilimi 2024’te de sürdü. Bu durum banliyölerde fiyat artışlarına yol açtı, tek ailelik konutlara talebi artırdı.
- Dijitalleşme: Konut arama ve satın alma süreçlerinde dijitalleşme, 3B turlar, drone videoları, sanal gösterimler gibi uygulamalarla yaygınlaştı. Özellikle uluslararası alıcılar için tamamen dijital işlemlerin sayısı arttı.
- Konut arzı kıtlığı: Birçok şehirde azalan inşaat izinleri ve kötüleşen finansman koşulları nedeniyle arz kısıtlı kaldı. Yüksek arsa ve inşaat maliyetleri yeni projeleri caydırdı, gelecekteki arzı sınırladı.
- Satın alma gücünde azalma: Yüksek faizler nedeniyle alıcıların 2021’e kıyasla yaklaşık %40 daha az yaşam alanı satın alabilmesi, işlem hacimlerinde düşüşe yol açtı.
- Piyasa düzeltmesinin sonu: 2024’e girilirken genel fiyat düzeltmelerinin büyük ölçüde tamamlandığı beklentisi hakimdi. Yıl ilerledikçe aktivite ve duyarlılığın iyileşmesi bekleniyordu.
Sonuç
2024, dünya konut satışları için yüksek faizlerin ve küresel belirsizliklerin gölgesinde, ancak bölgesel olarak farklılaşan bir toparlanma sürecinin yaşandığı bir yıl oldu. Reel fiyatlarda genel bir düşüş gözlenmesine rağmen nominal fiyatlar artmaya devam etti, ülkelerin çoğunda yerel para biriminde değer artışı kaydedildi. Konut arzındaki yetersizlik ve alım gücü sorunları sürerken dijitalleşme ve kentsel alanlardan uzaklaşma gibi trendler piyasayı şekillendirdi.