sahibinden.com, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) iş birliğiyle hazırlanan “sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü” Aralık raporunda kiralık konut piyasasındaki değişimler mercek altına alındı. Rapora göre, Türkiye genelindeki reel kira fiyatları 5 aydır düşüyor. Ekimden kasıma ortalama reel kira fiyat endeksi ise 5,1 puan azaldı.
Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) tarafından sahibinden.com’un ilan verileri üzerinden hazırlanan ‘’sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü” raporunda, son dönemde konut piyasasında yaşanan değişimler incelendi. Rapora göre ekimden kasıma reel kira fiyatları hem ülke genelinde hem de üç büyük ilde azaldı. Reel kira fiyatlarındaki düşüş ülke geneli ile İstanbul ve İzmir’de son 5 Ankara’da ise son 4 aydır devam ediyor. Reel fiyatların düşmesine bağlı olarak reel fiyatlardaki yıllık artış oranı ülke genelinde yüzde 18,3’e, İstanbul’da yüzde 9,3’e, Ankara’da yüzde 60,1’e, İzmir’de ise yüzde 34,1’e geriledi. Öte yandan, cari kira fiyat artış oranları da düşmektedir. Ülke genelinde ortalama kiralık konut ilan m2 fiyatı 128,4 TL’dir. Ortalama kiralık konut ilan m2 fiyatları İstanbul’da 166,7 TL, Ankara’da 116,7 TL, İzmir’de ise 141,2 TL’dir.
Türkiye genelindeki reel kira endeksi temmuzdan itibaren azalmaktadır. Ekimden kasıma ortalama reel kira fiyat endeksi 5,1 puan azalarak 174,3 olmuştur (Şekil 3). Buna göre 2017 Eylül ayındaki referans dönemine kıyasla ülke genelinde ortalama kira seviyesi yüzde 79,4 yukarıdadır (Şekil 1).
Şekil 1: Türkiye genelinde reel kira endeksi (2017 Eylül=100)
Reel kira üç ilde de düşüşte
Ülke genelinde olduğu gibi reel kira fiyat endeksi İstanbul’da ve İzmir’de son 5, Ankara’da son 4 aydır düşüşte. (Şekil 2) Endeks; İstanbul’da 175,8’e, İzmir’de ise 192,7’ye, Ankara’da ise 235,2’ye düşmüştür.
Şekil 2: Üç büyük ilde reel kira endeksi (2017 Eylül=100)
Reel kira yıllık artışı giderek yavaşlıyor
Türkiye genelinde reel kirada yıllık artışlar Şubat ayından bu yana azalmaktadır. Ortalama reel kirada yıllık artış, ekimden kasıma 9,2 puanlık azalışla yüzde 18,3’e gerilemiştir (Şekil 3).
Şekil 3: Türkiye reel kira fiyatlarının yıllık değişimi (%)
Kiralık konut arzı azaldı
Kasım ayında, bir önceki aya göre kiralık konut ilan sayısında ülke genelinde %4,1, İstanbul’da %2,7, Ankara’da %3,2, İzmir’de ise %5,3’lük bir azalış yaşanmıştır. (Şekil 4)
Şekil 4: Türkiye ve üç büyük ilde kiralık ilan sayısı (adet)
Kiralık konut talebi düştü
Kiralık konut piyasasındaki talebin önemli bir özelliği, mevsimsel etkilere açık olmasıdır. Nisan ile Eylül ayları arasında artan talebin sonraki aylarda azaldığı ve kış aylarında nispeten sabit bir seyir izlediği görülmüştür. (Şekil 5) Bu yükselişin arkasında, özellikle bahar ve yaz aylarında, tayinle il değiştirenlerin ve üniversite öğrencilerinin etkisi olduğu düşünülebilir. Bu nedenle, talep göstergesindeki değişiklikleri yorumlarken mevsimsel etkilerin göz önünde bulundurulması önemlidir. Kiralık konut talep göstergesi grafiği incelendiğinde Kasım ayındaki düşüş dikkat çekmektedir. Geçen yılın aynı dönemine göre kiralık konut talebi yüzde 5,4 oranında azalmıştır.
Son dönemde konut talebindeki düşüşün fiyatlar üzerindeki etkisinin görülmeye başlandığı söylenebilir. Aslında, düşen talep nedeniyle Eylül ile Kasım arasında ortalama metrekare fiyatlarında bir değişiklik olmamıştır. Son 3 aydaki kira artışının durması gelecekte kira fiyatlarının düşebileceğine işaret edebilir. Bu durum, kiracılar ve kiralık konut arayanlar için olumlu bir gelişme olarak kaydediliyor.
Şekil 5: Talep göstergesi (2020 Şubat=100)
